소상공인포커스 - [匠人 줌인] 20년 공인중개사 신순단이 말하는 ‘전세 사기’ 피하는 법

“지금은 대출하지 말고 무리하지 않는 선에서 집을 사기에 좋은 시기”
“등기부등본상 소유자와 보증금 입금 계좌 소유자 이름 동일해야 안전”

▲서울 강남에서 20년째 부동산중게업에 종사하고 있는 신순단 공인중개사.(사진=임태경 기자)

“서초구 서초동 남부터미널 주위 원룸 및 오피스텔, 상가 전문 공인중개사 사무소입니다. 언제든지 연락 주시면 최선을 다해 원하시는 매물 찾아드립니다.”

신순단(58) 공인중개사는 서울 서초구 서초동에서 공인중개사 사무소를 20년째 운영하고 있다.

부동산 중개업은 오랫동안 할 수 있는 일이라고 생각해서 시작했다는 그는 근래에 와서 생각이 정반대로 바뀌었다고 토로했다.

그러면서 요즘 트렌드에 발맞춰 부동산 채널 유튜브 운영을 위해 현재 영상 촬영과 편집을 배우고 있다고 밝혔다.

부동산 시세에 대해서는 관망하는 분위기가 유지될 것으로 보인다며 1~2년 사이에 시세가 오르는 일은 없을 것 같다고 전망하고, 금리의 변화 추이를 예측하기는 힘들지만, 지금은 대출하지 말고 무리하지 않는 선에서 집을 사라고 조언했다.

또, 전세를 얻으려면 등기부등본상의 소유자와 내가 입금하는 계좌의 소유자 이름이 동일한 데에 입금을 하면 전세 사기를 피할 수 있다고 강조했다.

▲서울 강남에서 20년째 부동산중게업에 종사하고 있는 신순단 공인중개사.(사진=임태경 기자)

 

<다음은 신순단 중개사와의 일문일답>

Q. 부동산 중개업을 시작한 지 얼마나 됐나요?
A. 저는 20년 정도 됐어요. 부동산 중개업을 하기 전에는 보험회사를 좀 다녔었죠.

Q. 이 일을 시작하게 된 계기가 궁금한데요.
A. 이 일이 나이를 먹어서도 자유롭게 할 수 있는 거라고 생각해서 시작했어요. 이 부동산 중개업도 복덕방이 많지 않았던 옛날에는 개인이 대충 운영해도 괜찮았어요. 저도 초창기에는 부동산 중개하는 일이 괜찮았고요. 그런데 요즘은 부동산 중개업이 수수료도 그렇고 모든 경기도 안 좋고, 인터넷 쪽에 익숙한 젊은 사람들이 부동산 운영을 잘할 수 있게 되는 추세예요. 젊은 수요자 층이 인터넷으로 먼저 검색을 하고 오니까 옛날처럼 보수적으로 부동산 중개를 하면 안 돼요.

 

요즘은 젊은 사람들이 유튜브 이런 걸로도 많이 해서 확실히 유리해요. 물론 나이 먹은 사람들도 하긴 하는데 하여튼 인터넷으로 똑같은 집 소개를 하더라도 올리는 글이 이왕이면 좀 더 전달력이 좋게끔 해야 되죠. 그런 면에서는 젊은 사람들보다 좀 뒤처지죠. 그리고 요즘은 부동산 중개부터 법과 세무까지 토털 서비스를 제공하는 게 많잖아요. 요즘 변호사들도 공인중개사 자격증을 따는 분도 있고 세무사나 법무사도 그렇고요.

Q. 중개사님도 온라인을 통한 사무실의 홍보나 부동산 거래도 함께 하고 있나요? 

A. 네. 저희도 해요. 다들 물건을 검색부터 하고 오니까요. 게다가 옛날에는 물건을 그냥 인터넷에만 올렸잖아요. 요즘은 매물을 동영상으로 촬영해서 유튜브에 올려요. 화질도 좋아야 해요. 그렇게 해서 매출 올리는 사람들도 있고요. 그런데 그렇게 하려면 시간을 많이 투자를 해야 돼요.

Q. 처음 부동산 중개업을 시작할때 세운 철칙이 있다면?
A. 저는 손님한테 막 사라고 강요를 안 해요. 이 부동산은 잘 되면 자기 복이고 못 되면 우리를 원망해요. 그러니까 저는 물건에 대해 최선을 다해서 브리핑만 해주고 최종 선택은 고객이 하게 하는 편이죠. 그런 식으로 하니까 돈은 못 벌었어요. 우리가 사라고 적극 권해서 사는 것도 아니고요. 그런데 대체로 보면 막 그렇게 강요하는 사무실들도 있어서 사람들이 다른 데 가서 사기당하고 여기 와서 상담하는 경우가 있거든요. 손님들도 요즘 많이 똑똑해졌는데도 거기에 넘어가는 사람들도 있어요. 아무튼 제가 그렇게 한다고 해서 알아주지도 않지만 그건 내 양심이고 제가 살아가는 철학이에요.

 

◆ “요즘 분양하는 물건 사면 수익률 낮아...한 5년 전에 분양한 걸 사야 수익률 높아”

Q. 매매나 전세를 중개할 때 어떤 부분에 주안점을 두고 고객에게 제안하는지 궁금합니다.
A. 부동산이 임대 수익성 물건이 있고 일반적으로 필요해서 구입하는 물건이 있잖아요. 이 두 가지는 달리 봐야죠. 주택은 자기한테 필요하면 사야 되는 거예요. 그런데 임대 수익성은 수익률이 일단 높아야 되니까 시세가 많이 올라간 거는 권할 필요가 없죠. 저는 주로 수익성 물건은 수익률에 맞춰요. 이거 굳이 수익이 안 나오는데 요즘은 그냥 투자 가치로 사서 나중에 양도할 때 많이 오르는 경우는 거의 없어요. 월세 임대료로 해서 월세 나오는 이런 거니까 그냥 꾸준하게 임대 수익성이 높은 거 위주로 보는 거죠. 수익 상품은 수익률을 보고, 나중에 조금이라도 오를 수 있는 거 이 두 가지를 보는 거죠.

그리고 수익은 없는데 시세 자체가 나중에 오르는 것은 나중에 양도세 내고 나면 별 볼 일 없어요. 요즘 막 부동산 사서 어마어마하게 오르는 거는 없다고 봐야 돼요. 몇 년 동안에 주택 가지고 미친 짓을 한 거죠. 그 주택이 오른 거죠. 일반 땅값이 오르다 보니까 물론 분양가가 엄청 올랐어요. 그러니까 요즘 분양하는 거를 사면 수익률이 안 나와요. 한 5년 전에 분양한 거 이런 걸 사야 돼요. 차라리 그런 걸 사야 수익률이 높은 거죠. 

Q. 물가와 금리가 오르면서 분양가도 오르는 추세인데요. 이 같은 상황을 신축 건물을 매입한다면 상당한 부담이 될거 같은데요.

A. 분양가는 집값 플러스 자기네 사업성에 맞춰서 분양을 하는데요. 요즘 ‘하이엔드’라고 그러면서 가격이 엄청 올랐어요. 그런데 가보면 실제적으로 내용이 별로 없어요. 인테리어는 내가 한 1000만원~2000만원만 들이면 싹 바꿀 수 있어요. 그거 막 더 올려서 한 2억 받았잖아요. 그러니까 나는 손님들한테 지금 분양하는 걸 사지 말고 기존에 분양해서 입주돼 있는 매물을 사라고 권해요. 그러면 훨씬 수익률이 높죠. 3억 5000만 원짜리면 2000만원에 140만원을 받아요. 그래서 지금 분양하는 건 한 7억 대 후반이거든요. 그러면 등기, 취득비 합쳐서 그거 한 200만원에서 250만원 정도 받아요. 그리고 전세도 갭이 크죠.

Q. 부동산 시세가 언제쯤부터 오름세로 돌아설 것으로 전망하나요?
A. 조금은 관망하는 분위기가 유지될 것으로 보여요. 한 1~2년 사이에 여기서 막 뛰어오르는 일을 없을 것 같아요. 그런데 가끔 급매로 나온 게 있나 하고 찾으러 다니는 사람들이 있는데요. 아무리 시절이 안 좋아도 서초, 강남은 일반 임대 수익성 물건은 그렇게 막 떨어진 건 없어요. 여기 오피스텔은 한 2년 전 가격 그대로 이번에 그 가격으로 팔렸어요. 아파트 가격이 많이 떨어진 거죠. 그만큼 많이 뛰었잖아요. 아파트는 한 3년 사이에 2배 뛴 것들이 많고, 빌라도 거의 뭐 2배 뛰었거든요.
 

▲신순단 공인중개사가 경영하는 부동산중개소 전경.(사진=임태경 기자)

Q. 요즘 부동산 관련 이슈를 꼽는다면?
A. 요즘 전원주택이 경매로 쏟아져 나와요. 앞으로는 시골의 전원주택도 물 좋고, 산 좋고 경치가 좋은 데는 사놓으면 손해는 안 볼 거라고 생각해요.
 

Q. 교통편도 고려해야 좋지 않을까요?

A. 교통편이 좋다는 거는 그만큼 경치가 안 좋아요. 깊이 들어갈수록 산세라든가 경치가 좋은 거죠. 물론 교통편은 1시간 반~2시간 사이로 1시간 대면 좋기야 좋겠죠. 그런데 요즘은 웬만하면 무리하게 대출을 풀로 받아서 사는 거는 하지 말아야 되고요. 그냥 돈이 좀 여유가 있다면 살 때라고 생각해요. 만약에 시세가 여기서 더 떨어지면 나라가 망하는 조건이 돼야죠.  

 

Q. 중개사님만의 전문적인 정보, 노하우가 있다면?

A. 전문적인 정보라거나 노하우가 별다를 게 없어요. 이 일을 오래 하다 보면 거기서 차곡차곡 쌓이는 노하우죠. 그냥 우리는 물건을 보면 이게 괜찮은 물건인지, 싼 건지 비싼 건지 그거를 우리가 빨리 분석할 수 있다는 거죠. 오래 하다 보면 물건 분석하는 데에 좀 능숙해지는 거죠. 요즘 솔직히 법무사한테 권리 분석을 맡겨도 되고요. 그게 빤한 거예요. 권리 분석은 그렇게 어려울 게 없어요.

그런데 솔직히 제일 중요한 게 물건 분석이에요. 이 물건이 정말 싼 건지 비싼 건지, 투자 가치가 있는 건지를 분석하는 건데요. 요즘은 그래도 일반인들이 부동산에 대해서 굉장히 많이 안다고 생각해요. 하여튼 우리 부동산 중개업을 하는 사람들보다 더 능숙한 사람도 많아요. 하지만 그렇다 보니 너도나도 전부 다 경매 시장에 뛰어 들어가서 되지도 않는 가격에 낙찰받는 사람들도 있고 그래요. 그런데 우리가 볼 때는 저 가격에 받아가지고는 수익성을 확보하기가 어렵죠.

부동산은 하나도 쓸모없는 물건이 없어요. 우리가 물건을 받아보면 하다못해 처박혀 있는 지하도 싸게만 사면 다 쓸모가 있어요. 세를 놓는데도 싸게 사면 싸게 세를 놓으면 되는 거고요. 또 섬에 붙어 있지 않는 이상은 싸게 세를 놓으면 수요가 있어요. 비싸게 부르니까 없는 거죠. 

 

Q. 소비자들이 전세 사기로부터 안전하기 위해서 어떻게 해야 할지 팁을 알려주신다면?
A. 전세 사기는 옛날부터 있었어요. 전세 사기가 여러 가지예요. 예를 들면 부동산에서 전세 사기를 치는 경우가 있고요. 사기라는 게 처음부터 치자고 해서 사기가 아니에요. 보통 건축업자들이 다 전세를 끼고 매매를 하던가 전세가 대비해서 거의 다 분양가를 측정해요. 물론 건축비에 추가로 플러스된 모든 비용을 합산한 거기에서 측정되는 거지만 대체적으로 해당 동네 전세가의 추세가 어떤 지부터 먼저 파악을 하고 나서 동네 주택, 아파트 등을 분양해요. 그러면 수익성 물건들은 전세를 끼고 파는 게 가장 쉬워서 여기 업자들은 다 그런 식으로 분양을 해요. ‘전세가 얼마인데 당신은 이만큼만 투자하면 돼’ 이런 식이 되는 거죠.

그런데 이번에 전세 사기는 한창 집값이 오를 때 분양을 한 거잖아요. 전세가도 엄청 올라서 최고가를 찍을 때 사람들이 다 들어간 거예요. 거기에다가 이제 금리가 오르면서 집을 막 빼서 나오는 상황이 돼 버린 거죠. 경기도 김포나 조금 외곽 지역에서는 이처럼 빠지기 시작하면 그런 일(전세 사기)이 생겨요. 그러니까 사기를 당하지 않기 위해서는, 전세를 얻으려면 등기부등본상의 소유자와 내가 입금하는 계좌의 소유자 이름이 동일한 데에 입금을 하면 하자가 없어요. 그리고 전세가 억 단위로 가기 때문에 전세는 잔금을 치를 때 (집 주인) 얼굴을 한번 보던가 일단 주인을 만나서 계약을 해야 되는 거예요. 그러면 전세 사기가 생길 수가 없어요. 

 

그런데 부동산 공인중개사 대표나 직원 통장으로 돈을 보내면 그게 100% 전세 사기예요. 그것도 월세도 아니고 전세. 이 동네도 포함해서 부동산에서 사기 치는 경우 많아요. 그렇기 때문에 우리도 함께 욕을 먹고 있고, 그 전세 사기 때문에 우리처럼 정도를 지키면서 중개하는 사람들이 아주 피곤했어요. 그런 일들이 한 번 터지면 그렇게 의심을 해요. 김포나 이런 데는 집을 짓는 사람들은 계속 지어요. 물론 부동산이 껴 있었다는 말도 있던데 정확한 건 모르겠어요. 그런데 전세 사기를 그렇게 칠 때는 사고가 날 게 뻔한 건데 그러면 그 사람은 감옥 갈 생각을 하고 사기를 치는 거라고 생각해요. 그런 식으로 마음먹고 했다면 그게 펑크 안 나겠냐고요. 그 사람이 집을 짓다 보면 계속 릴레이식으로 하거든요. 여기 분양하고 또 다른 데 계약해 놓고 여기 지으면서 계약해 놓고 이런 식으로 해요. 그래도 문제 안 일으키는 사람들은 안 일으켜요. 

그러니까 이번 케이스는 모든 분양가나 전세가가 최고가일 때 다 들어간 사람들이 금리가 오르면서 전세가가 폭락을 한 것으로 드러나지만, 전세가가 먼저 폭락을 한 게 아니고 수요자가 없어져 버린 거예요. 이 금리가 오르니까 전세 들어가려고 하는 사람이 없어졌잖아요. 그러니까 살던 사람은 내 집을 빼고 싶은 거예요. 거기서 펑크가 나는 거예요. 그렇게 되면 사기가 돼 버리는 거죠. 사기는 처음부터 사기를 치려고 해서 치는 거 아니에요. 옛날에 땅 주인 중에 등기해 놓고 잔금을 못 치른 경우가 있었어요. 그 사람도 처음부터 그런 마음을 가지고 한 건 아닌데 일이 안 풀리다 보면 그게 이제 사기가 돼 버리는 거죠. 그런 것도 시기를 잘못 타서 운이 안 좋은 거라고 생각해요.

그런데 이번 전세 사기는 사기를 좀 치려고 부동산이 껴 있었던 것도 같아요. 하지만 부동산측이 남들에게 억 단위로 피해 줘가면서 그 수수료 먹으려고 그 짓을 하는 게 이해가 안 돼요. 그거는 못할 짓이죠. 건축주는 분양가나 전세금이라도 먹었을 거 아니에요. 그런데 중개사는 꼴랑 그 수수료를 먹으려고 그런 사기를 치냐고요. 그런 소개를 하면 안 되죠.

Q. 요즘 부동산 경기에서 집을 사는 게 좋을지 아니면 좀 더 기다리는 게 좋을 지에 대해 조언해주신다면?
A. 제가 여태까지 이 일에 종사하는 동안 금리가 오르는 현상이 IMF때 말고는 1년을 넘기지 않았어요. 나라에서 금리 인상 정책이라든가 이런 게 나올 때 금리가 1년 이상을 안 갔어요. 그런데 이번에 금리 인상이 1년 넘게 이뤄져서 예측하기 어려워요. 그래도 요즘 금리가 조금 내리긴 했지만 일단 금리가 오르면 사람들이 (부동산을) 사는 거에 대해서 위축이 되니까 아직 거래는 잘 안 돼요. 그러니까 금리에 대해서 어떤 변수가 생길지 우리도 미래를 전망하기가 어려워요. 금리 결정이 우리나라에만 국한된 게 아니라 미국의 금리라든가 이런 거에 다 연관이 돼 있기 때문에 이거는 누구도 장담을 못해요.

 

Q. 금리의 변화 추이를 예측하기는 힘들지만, 현재의 금리가 떨어진 게 명확하다고 여겨질 때 거래를 하는 게 좀 더 안전하다고 볼 수 있나요? 

A. 그렇죠. 지금은 금액적인 부분에서 부담이 적기 때문에 사는 게 더 유리할 수도 있어요. 살 거면 당연히 지금 사야 한다고 생각해요. 그런데 서초, 강남쪽은 지금 파는 거는 부도 위기에 있는 사람이거나 급한 사람 아니면 안 팔죠. 그렇게 많이 집값이 떨어졌는데 지금은 팔 필요가 없다고 생각하고요. 그런데 이상하게 살 사람이 안 사요. 만약에 오늘 뉴스에서 금리가 조금 내릴 것 같다고 보도되면 다음 날 아침에 부동산 거래가 빗발쳐요. 그땐 늦어요. 그러니까 돈 있는 사람은 지금 사야 돼요. 대신 대출을 풀로 받는다든지 너무 무리하게 사면 안 되죠. 파는 사람은 지금 팔면 안 되고 웬만하면 가져가야죠.

 

금리 인상이 1년 이상 지속되면 나라가 마비가 돼버려서 망해요. 지금 건축업자들 다 마비됐잖아요. 자기 땅이니까 여기만 짓고 있잖아요. 지금 이 동네 분양이 여덟 군데인데 거의 다 분양 안 됐어요. 저도 지금은 분양을 안 해요. 금리도 부담되는 상황에서 저 비싼 거를 누가 분양을 받겠어요. 그런데 분양은 분양할 때와 입주할 때 상황이 바뀌는 경우가 거의 한 70프로 차지해요.

Q. 어떻게 상황이 바뀐다는 거죠?
A. 지금 다 어렵잖아요. 입주할 때는 또 좋아지는 상황이 생길 수도 있어요. 반대로 분양할 때는 기가 막히게 좋은 상황이었는데 입주할 때는 완전 꽝이 될 수도 있어요. 왜냐하면 집을 짓는 게 한 3~4년 걸리거든요. 이런 가운데 호황 시작일 때 분양을 했다면 괜찮은데 호황 중간쯤이나 거의 호황이 끝나갈 때 분양을 하면 그렇게 돼요. 부동산은 호황과 불황이 대충 보면 거의 한 5~6년 주기로 반복돼요. 거기에 금리 변화라든가 경제 분야 등 정책도 영향을 미치죠.

한창 호황일 때 분양해서 작년 말처럼 금리가 최악으로 막 올라갈 때 입주하게 될 때, 잔금을 맞춰야 되는데요. 집주인들이 금리는 막 오를 대로 올랐지 들어가는 세입자들은 금리 때문에 전세가 안 빠지지. 그러다 보니까 분양가가 20% 마이너스도 있어요. 분양을 받을 필요가 없는 거예요. 입주할 때 막 쏟아져 나와요. 그냥 입주할 때 원가로 사도 돼요. 게다가 기회가 좋으면 20% 마이너스가 될 수도 있어요. 그래서 우리는 사람들이 입주할 때 원망 들을 수도 있어서, 이 동네에서 절대로 분양하는 물건은 안 팔아요. 물론 이 동네에 분양할 때도 좋은 시기, 입주할 때도 좋은 시기를 만나는 경우도 있었죠. 이 동네가 처음에 막 호항일 때 분양해서 호황이 거의 끝나갈 무렵에 막 입주한 집들은 괜찮은 거죠.
 

Q. 그게 몇 년도쯤에 괜찮았던 시점이었나요?

A. 대통령 선거 무렵 전까지인 작년 초까지도 괜찮았어요.

 

소상공인포커스 / 임태경 기자 allonbebe@naver.com 

 

 

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