소상공인포커스 - [소상공인 줌인] 공식 공실률과 골목의 빈 점포는 왜 다를까

▲ 위 사진은 기사 내용과 무관하게 AI(인공지능)가 생성한 이미지입니다. 영업 중인 가게 옆으로 셔터가 닫힌 점포들이 보이는 상점가. (사진 = 제미나이)

◇ 공실률은 빈 점포 수 아닌 면적 비율
공식 정의상 공실은 임대계약이 없고 자가 사용이나 무상임대 등으로도 쓰이지 않는 오피스·상가의 빈 공간이다. 공실률은 상권 안 표본 건물의 공실면적 합계를 같은 표본의 총 임대가능면적으로 나눠 산출한다. 점포 한 칸을 한 건으로 세지 않는다. 넓은 공간 하나가 비면 작은 여러 점포의 공실보다 비율에 더 큰 영향을 줄 수 있다. 빈 점포 수가 늘더라도 각 면적이 작으면 공실률의 변화 폭은 다르게 나타난다.

그래서 공실률 10%를 ‘열 가게 중 한 곳이 비었다’고 해석할 수 없다. 이 통계는 빈 공간의 규모를 같은 단위로 비교하는 데 쓰이지만, 거리에서 보이는 폐문 점포 수나 장기간 영업을 멈춘 사정까지 그대로 세지는 않는다. 자가 사용·무상 이용 공간도 겉으로 비어 보이는지와 관계없이 공식 공실 정의에서는 다르게 분류될 수 있다.

◇ 표본과 상권 경계가 통계 범위를 정한다
상업용부동산 임대동향조사는 표본조사다. 한국부동산원의 공식 조사개요는 2026년 10월 30일 조회 기준 표본규모를 일반건물 1만2111동, 집합건물 3만5060호로 제시한다. 일반건물 표본은 오피스 824동, 중대형 상가 5761동, 소규모 상가 5526동으로 구성된다. 일반건물은 동 단위, 집합상가는 호 단위로 설계한다. 같은 상가라도 건물 규모와 소유 형태에 따라 모집단과 조사단위가 달라진다.

중대형 상가는 3층 이상이거나 연면적 330㎡를 넘는 일반건축물이다. 소규모 상가는 2층 이하이면서 연면적 330㎡ 이하인 일반건축물로 분류하고, 집합상가는 개별 호 단위로 조사한다. 상권 경계도 행정동과 자동으로 일치하지 않는다. 상가 집중도, 공간 분포, 상권 활성화 정도 등을 고려해 구획한다. 전국 평균과 특정 골목, 중대형 상가와 집합상가, 시·도와 상권 수치를 섞으면 서로 다른 분모를 비교하게 된다.

공식 조사개요는 전국의 오피스·상가 빌딩을 목표모집단으로 두고, 실제 조사모집단은 건축물대장상 주용도와 층수·연면적 기준에 따라 유형별로 나눈다. 일반건물에는 층화계통추출, 집합건물에는 층화집락계통추출을 적용한다. 표본은 상권별 목표 상대표준오차에 따라 배분한다. 거리에서 보이는 모든 건물을 빠짐없이 센 값이 아니라 정해진 모집단과 표본설계로 추정한 지표다. 체감과 통계가 다르다면 표본 포함 여부, 건물 유형, 상권 경계를 대조하면 차이의 범위를 좁힐 수 있다.

통계청이 한국통계진흥원에 위탁한 2024년 정기통계품질진단 보고서는 이 조사에 주요 항목의 표준오차 추정 방법과 상대표준오차·신뢰구간이 제시돼 있다고 평가했다. 표본에서 얻은 비율에는 추정 오차가 있다는 뜻이다. 같은 지역의 두 분기 수치가 조금 달라져도 건물 유형, 표본설계, 표준오차를 확인하지 않은 채 실제 빈 점포가 같은 폭으로 늘거나 줄었다고 환산할 수는 없다.

 

▲ 위 사진은 기사 내용과 무관하게 AI(인공지능)가 생성한 이미지입니다. 크기가 다른 점포들과 비어 있는 실내 공간이 보이는 건물. (사진 = 제미나이)

◇ 공실률 0%는 표본에 빈 공간이 없다는 뜻
공식 FAQ는 상권 공실률 0%가 상권 안 모든 건물이 찼다는 뜻은 아니라고 설명한다. 조사 표본에서 공실이 발견되지 않았다는 의미다. 표본 밖 건물에는 빈 공간이 있을 수 있고, 표본 안에서도 계산 단위는 점포 수가 아니라 면적이다. 같은 조사의 세부 지표를 비교할 때도 건물 유형, 상권 경계, 표본 기준을 함께 읽는다.

상권 공실률이 높다고 모든 골목의 임대수요가 약한 것은 아니다. 수치가 낮더라도 후보 점포의 공실 위험이 사라지는 건 아니다. 공실률은 여러 건물의 흐름을 비교하는 통계이고, 폐문 점포는 특정 주소에서 확인한 상태다. 두 결과가 다를 때는 표본 포함 여부, 공간 면적, 상권 경계가 일치하는지부터 살펴봐야 한다. 0%도 표본 밖 건물을 설명하지 않으므로 공식 통계와 현장 확인은 함께 쓰일 때 범위가 선명해진다.

소상공인포커스 / 이지원 기자 leejy0501@daum.net